DICCIONARIO INMOBILIARIO

A.P.I.: Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Profesional titulado que actúa como intermediario en una transacción inmobiliaria y que normalmente cobra un porcentaje sobre el precio de la misma (comisión).

AMORTIZACIÓN: Pago total o parcial que se realiza para la devolución de un préstamo. Amortización anticipada: Capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas inicialmente. Puede ser total o parcial. Normalmente, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo variable este porcentaje puede ser como máximo del 1%.

ARBITRIO MUNICIPAL DE PLUSVALÍA: Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos. El importe está en función de la superficie, situación, y cuota de comunidad de la finca y del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble por el vendedor, hasta la actual transmisión. Corresponde al vendedor por ley el abono de dicho impuesto.

ARRAS: Cantidad de dinero que supone una parte del precio total de la vivienda y que se confía al vendedor como garantía de que el comprador cerrará la operación en un plazo determinado. Si después de este plazo el comprador desiste, pierde la suma entregada. En cambio, si el vendedor no respeta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona, tendrá que devolver el doble de esta cantidad a la persona que remitió las arras. Si la operación se cierra, las arras son consideradas como un pago a cuenta.

ASNEF: Asociación Nacional de Entidades de Financiación. Recoge la relación de morosos con las financieras (Leasing, factoring, etc.). Cualquier entrada en este registro le puede complicar mucho la vida a la hora de pedir un nuevo préstamo.

AVAL: Un aval es una modalidad de garantía; el compromiso de una persona (avalista) de responder por la obligación de otra (avalado) en caso de incumplimiento. En determinadas circunstancias la entidad financiera puede exigir garantías adicionales, a veces no bien comprendidas. Pero si no tiene un trabajo fijo, su endeudamiento está por encima de los límites prudenciales de aproximadamente el 30%, o aparece en algún registro de morosos, seguro que le van a pedir un aval de otra persona. Este es un tema muy delicado porque no todo el mundo está dispuesto a prestarlo, incluso familiares próximos, porque de hecho el avalista se obliga exactamente igual que el obligado principal, y no sólo adquiere los mismos riesgos, sino que también está limitando su propia capacidad de endeudarse porque en todos los registros, este aval va a figurar, luego cuidado a quien se lo puede pedir.

BDI: Este registro incluye embargos y otros impagos (juzgados, seguridad social, etc.).

CANCELACIÓN REGISTRAL: Eliminación en el Registro de la Propiedad de la Inscripción de la carga que figura sobre una finca. Puede ocurrir que un préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que sin embargo, la hipoteca figure aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene que firmarse una escritura de cancelación que debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos y con posterioridad ser inscrita en el Registro, anulando la carga a la que hace referencia.

CANCELACIÓN ANTICIPADA: Se entiende por tal la anticipación de las cantidades pactadas en concepto de amortización de un préstamo. Puede ser total o parcial. Se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad anticipada, para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo de interés variable el porcentaje máximo legal es el 1%.

CAPITAL: Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.

CARENCIA: Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.

CARGAS: Limitaciones al dominio de una finca. Constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen derechos económicos y son cancelables con la extinción del derecho que representan.

CERTIFICADO REGISTRAL: Documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.

CIRBE: Este no es un registro de impagados, sino de riesgos totales. Las entidades financieras están obligadas a declarar al Banco de España cada crédito, préstamo, aval, etc., y toda entidad declarante puede obtener el conjunto de los compromisos de cada nuevo cliente, y lo hace antes de prestar.

CÓDIGO PERSONAL DE ACCESO A LA WEB: Contraseña que usted utiliza libremente cuando hace una solicitud y que después le permitirá acceder de nuevo para consultar el resultado. En nuestra web su contraseña será su N.I.F. o Tarjeta de Residencia.

COMISIÓN DE APERTURA: Importe que se paga al formalizar un préstamo, en contraprestación a los gastos administrativos, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado. Por lo general son libres pero en muchos casos están reguladas mediante la prohibición de aplicar más de un importe.

CONFIDENCIALIDAD: Hace referencia a la utilización de sus datos personales y las obligaciones que nos impone la ley de protección de datos para su uso. Recuerde, sus datos son suyos y nosotros sólo los utilizaremos si usted lo quiere y para ofertarle productos de su interés.

CONTRATO: Se trata de cualquier acuerdo entre dos partes adecuadamente documentado. Hay que saber que la ley española permite estos acuerdos siempre que no sean contrarios a derecho.

COOPERATIVA: Sociedad compuesta por una asociación de personas que aportan un fondo común, y que se repartirán los beneficios en función de los excedentes. El régimen de cooperativa para la promoción de viviendas, está sometido esencialmente a los siguientes requisitos: La cooperativa debe estar inscrita en el Registro de cooperativas. Solicite los estatutos y léalos, descubrirá las principales normas por las que se rige. Antes de entrar debe saber si los terrenos están a su nombre o no, los planes de edificación y el coste aproximado de vivienda y anexos. Deberá aportar al capital entre 30,05 (5.000 ptas) y 300,51 € (50.000 ptas), que le deben reembolsar si se da de baja. Hay cuotas periódicas destinadas a sufragar los gastos generales de funcionamiento, también deben reembolsárselas si finalmente no se edifica. Se convierte en un socio, con voz y voto, para decidir sobre todo, ejerza sus derechos y suerte, la vivienda puede salirle más barata, pero tendrá que trabajarlo. En una cooperativa o en una comunidad de propietarios, usted es copropietario, y esto quiere decir que asume todos los riesgos inherentes a todo el proceso. Cuando contrata lo hace con una simple gestora, que asume muy pocos riesgos. Se limita a quedarse con un porcentaje como retribución por su gestión, pero si algo sale mal el problema es para los copropietarios, usted. No obstante todo esto, hay cooperativas serias y con larga experiencia, comprar a través de las mismas puede resultarle más económico. Así pues, no descarte la idea pero infórmese de la seriedad de los gestores.

CORRETAJE: Honorarios o comisiones que un intermediario o fedatario público percibe de las partes que concluyen un contrato con su mediación, un notario por ejemplo.

CRÉDITO: Desde un punto de vista mercantil, se considera crédito cualquier deuda pendiente de pago derivado generalmente del dinero facilitado por un banco para financiar cualquier tipo de necesidad o de los importes pendientes de pago derivado de la compra de bienes.

CUENTA DE AHORRO VIVIENDA: Son unas cuentas que se crean al amparo de la normativa del IRPF, y que permite desgravar las cantidades depositadas en cuentas especialmente abiertas para la adquisición o rehabilitación de vivienda que se vaya a constituir o constituya la residencia habitual. Requisitos: sólo se puede mantener una cuenta; deben ser cuentas separadas de cualquiera otra; los saldos se han de destinar exclusivamente a la adquisición de vivienda habitual y se pierde el derecho a desgravar si utiliza los saldos para fines diferentes a la adquisición de la vivienda. Se pueden abrir en cualquier entidad bancaria, pero atención los tipos de interés son diferentes, lo que significa que hay que elegir el mejor precio. Si el precio no le satisface siempre puede cambiar de banco. Fiscalidad: estas cuentas pueden desgravarse durante un periodo de antelación máximo de 4 años a la compra de la vivienda. El importe a desgravar es del 15% de lo aportado a la cuenta hasta una imposición máxima de 9.015,18 € (1,5 millones de pesetas). No se puede desgravar dos veces, si lo ha hecho por la cuenta de ahorro luego no lo puede hacer por el préstamo en esa parte de pesetas.

CUOTA: Cada uno de los pagos periódicos que se realizan para la devolución de un préstamo y que comprende parte de capital y parte de intereses.

DIFERENCIAL: Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia, en el momento de la revisión del tipo de interés, en los préstamos contratados a tipo variable o mixto.

DIVISA: Cualquier moneda diferente a la del país. Para un español cualquiera diferente a la peseta o al euro.

DIVISIÓN HORIZONTAL: Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

DOCUMENTO PRIVADO: Respecto a un acto jurídico, mercantil, administrativo, etc. Es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por ej. : si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de una finca.

DOCUMENTO PÚBLICO: Lo mismo que el anterior, pero autorizado por un Notario, lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se conoce comúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son: hipoteca, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc.

ENTIDAD FINANCIERA: Cualquier entidad con un estatuto especial de banco o asimilado. Disponer de este estatuto implica una actividad determinada, la financiera, y un control directo del Banco de España, lo que incrementa la fiabilidad, tanto desde el punto de vista del trato de las operaciones como de su solvencia financiera y garantía para sus clientes, debido a los exhaustivo y constantes controles a los que están sometidas.

ESCRITURA: Documento público firmado y autorizado por un Notario que da fe de su contenido y que lo faculta para ser inscrito en el Registro.

EURIBOR:European Inter Bank Offered Rate. Se define como una media aritmética simple de los tipos diarios que una serie de bancos catalogados cotizan a las once de la mañana, y que publica la Federación Bancaria Europea, para las operaciones de depósito en euros a un año. El Banco de España ha incluido el EURIBOR a un año como entre los tipos oficiales de referencia para préstamos hipotecarios.

FAQ: Dentro de un lenguaje generalizado en el mundo de la comunicación e Internet, estas siglas se refieren a las preguntas o dudas más frecuentes que usted puede tener.

FOLLETO INFORMATIVO: La O.M. de 5/5/94 sobre la transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece que las Entidades de Crédito tendrán a disposición de sus clientes folletos informativos que incluyan con carácter orientativo las características financieras y de otra índole de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda.

HIPOTECA: Una hipoteca es una garantía real afecta al buen fin de un préstamo. Esto quiere decir que si no se paga el préstamo el beneficiario de la garantía puede recuperar el dinero prestado quedándose con el bien hipotecado (casa, nave, parcela, fábrica, etc.).

IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Es aquel que grava los actos formalizados en documentos públicos. En el caso de las hipotecas, su base para el cálculo es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones contempladas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI): Tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente por los ayuntamientos y en función al valor catastral asignado a la finca.

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS (PLUSVALÍA): Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos. Por Ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario, que entonces deberá quedar reflejado en la escritura pública de compraventa. La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITPAJD): Es el impuesto que grava, entre otras cosas, la compraventa de inmuebles. El tipo actual es del 6% en la mayoría del territorio español, 7% en Madrid y Cataluña.

INDICES DE REFERENCIA:Son los índices que utilizan las entidades financieras para determinar el tipo de interés a aplicar a los préstamos en las revisiones sucesivas, cada una de ellas se calcula de una manera y cada banco suele utilizar siempre la misma, por eso es muy conveniente saber la evolución histórica de estas referencias, para estar en condiciones de tomar una decisión razonada. La Circular 5/94 del Banco de España establece los índices oficiales de referencia recomendados por dicha Institución.

INTERESES: El interés financieramente hablando es el precio a pagar por la utilización del dinero. Al igual que en las comisiones, pueden pactarse libremente, pero con algunos límites.

IVA/IGIC: Impuesto sobre el valor añadido. Es el principal impuesto indirecto, que grava el conjunto de las operaciones económicas que se realizan, por la diferencia entre el precio pagado a la compra y el percibido a la venta de cualquier producto. Existen diferentes tipos impositivos en función del producto.

LIBRE DE CARGAS: Se dice de la finca sobre la que no pesa limitación de dominio. Es decir, sobre la que no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos, etc. u otras limitaciones.

MIBOR: Madrid Inter Bank Offered Rate. Es el tipo al que se prestan las entidades financieras entre ellas. Tiene importantes variaciones y está muy ajustado a la realidad del mercado, por lo general es el índice más utilizado para fijar la referencia en hipotecarios a tipo variable. Con la entrada del EURO, está llamado a desaparecer y ser sustituido por el EURIBOR.

NOVACIÓN: La novación le permite renegociar las condiciones originales del préstamo para modificar el tipo de interés, el plazo o cualquier otra condición del contrato original. Antes de cambiar de entidad financiera es razonable hablar con la que tenga en el momento, seguramente llegue a un acuerdo que le interese y se evita algunos trámites, gastos y comisiones.

OBRA NUEVA: Documento público donde se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

OFERTA VINCULANTE: Si desea hipotecar su vivienda por un importe igual o inferior a 150.253,03 € (25 millones de pesetas), tiene derecho a obtener previamente de la entidad financiera, y con carácter gratuito, un folleto informativo en el que deberán constar necesariamente: Cuantía máxima del préstamo, respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado; Plazo del préstamo y sistema de amortización; Tipos de interés y modalidades; Comisiones; Impuestos y gastos a cargo del prestatario, señalándose expresamente los que se exigirán aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse, así como los servicios que se deberán obligatoriamente contratar (seguros por ejemplo). Una vez en posesión de varias ofertas puede elegir la propuesta que le interesa más. Cuando se haya decidido por alguna puede solicitar una oferta vinculante, que especificará las condiciones financieras del préstamo. Tenga en cuenta que su elaboración puede suponerle ya algunos gastos, siempre que así se haya determinado expresamente en la oferta. Es un decir porque todo se puede negociar. La O.M. del 5/5/94 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece con carácter general que las entidades de crédito una vez estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda por importe igual o inferior a 150.253,03 euros/25.000.000 ptas., y cuyo titular sea una persona física, tienen la obligación de entregar una «Oferta Vinculante».

PLUSVALÍA MUNICIPAL: Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: Cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona física o jurídica, con la garantía adicional de un bien inmueble. La finalidad del préstamo puede ser muy variada, pero los más habituales se destinan a financiar la compra de un inmueble. Aunque todo préstamo se garantiza con la garantía personal de los peticionarios, en los préstamos para vivienda se incorpora la garantía hipotecaria, con el fin de protegerse de eventuales impagos, debido al largo plazo de estas operaciones y las disminuciones de patrimonio que pueden producirse en tan largo periodo de tiempo.

PRESTATARIO: Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.

RAI: Registro de Aceptaciones Impagadas. Se trata de un registro nutrido por las entidades financieras con todas las letras aceptadas que a su vencimiento no han sido pagadas. Ojo porque es de consulta obligada por todos antes de dar un crédito o préstamo y si se ha entrado cuesta salir, y de entrada va a ser rechazada cualquier nueva operación. Es bueno saberlo para evitar sorpresas, si usted está o ha estado en alguno de estos registros va a tener que dar muchas explicaciones y va a tener muchas dificultades para obtener un préstamo en una entidad bancaria.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.

SEGURIDAD: En el entorno de Internet nos estamos refiriendo principalmente a los pagos realizados con tarjeta, dada la dificultad de identificar quien está al otro lado. En estos momentos hay más de temor a lo desconocido que de realidad. Se han desarrollado protocolos que garantizan de una manera prácticamente absoluta las transacciones.

SEGURO DE AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS: Póliza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del préstamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelar el préstamo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos del mismo y liberando la garantía de la finca en los casos de préstamo hipotecario.

SEGURO MULTIRRIESGO HOGAR: Póliza que cubre los posibles desperfectos que pueda sufrir una vivienda por distintas causas. En el caso de tener un préstamo con garantía hipotecaria de la vivienda, ésta debe estar cubierta por un seguro contra incendios por el valor de la construcción de la misma, según establece la Ley Hipotecaria.

SUBROGACIÓN: Es el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, si lo desea puede cambiar su préstamo hipotecario a otra entidad que le ofrezca unas mejores condiciones, incluso cuando en el primer contrato no se permita la amortización anticipada, esto es una subrogación. Cómo se hace una subrogación: Rellene nuestro formulario y nosotros le solicitaremos la elaboración de una oferta vinculante que recoja el tipo de interés que están dispuestos a ofrecerle tres bancos, acepte el que más le interese y la propia entidad se encargará de realizar la subrogación.

SUBVENCIÓN: Cantidades abonadas a fondo perdido por la Administración Pública a los compradores de viviendas de Protección Oficial, como parte del pago de las mismas.

T.A.E. (TASA ANUAL EQUIVALENTE): Procedimiento matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, a igual plazo, una vez calculadas sus correspondientes T.A.E., el resultado es comparable, ya que el T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.

TASACIÓN: Es la evaluación o estimación del precio de las cosas, realizada por uno o varios expertos. La entidad financiera antes de conceder el préstamo tasa la vivienda y sobre el importe de la tasación concede un porcentaje de entre el 80% y el 100% de la tasación, dependiendo de la estrategia del banco en esta materia y de la situación del mercado en el momento de la concesión. En un mercado al alza es más fácil obtener una financiación del 100% de la tasación, ojo no de la inversión total, no hay que equivocarse.

TÍTULO DE LA PROPIEDAD: Escritura que acredita la propiedad de una finca y en la que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las características principales de la misma. Es un concepto de obligatoria información, introducido en 1989 por el Banco de España, para evitar toda confusión sobre los costes realmente pagados por una operación de crédito o préstamo.

V.P.O. (VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL): Viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Administración, como condición para poder acogerse a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.

VERIFICACIÓN: Comprobación que se hace en el Registro de la Propiedad para determinar si una finca está libre de cargas o no. Recuerde que recomendamos vivamente esta tarea para evitar sorpresas desagradables.