Guía hipotecaria

I.-  I.-

introducción.-

El objetivo de la presente guía es orientar al consumidor sobre los diversos aspectos que inciden en la compra de una vivienda financiada a través de un préstamo hipotecario.

Se trata de ayudarle a resolver las dudas y cuestiones que surgen durante la ejecución de una decisión tan importante en la vida como es la adquisición de una vivienda, a través de un manual claro y sencillo que le permita comprender, “con palabras de la calle” los entresijos y vericuetos jurídicos que se esconden en una operación como esta.

La financiación de la adquisición de una vivienda a través de un préstamo hipotecario constituye una decisión que se prolongará durante muchos años de la vida del consumidor y deben tomarse en su adopción las precauciones oportunas para evitar sorpresas de última hora que puedan implicar un aumento de los costes que la operación, de ordinario, plantea.

La utilización de un préstamo hipotecario es una de las vías de financiación para la adquisición de una vivienda más fiables de las que existen hoy en día, habida cuenta la rígida regulación existente con objeto de garantizar la transparencia y competitividad de la operación.

Sin embargo, la utilización del préstamo hipotecario es también una operación compleja en cuya tramitación inciden numerosas circunstancias que, a través de esta guía, trataremos de solucionar. Ello no obstante, no pretendemos, en modo alguno, sustituir el asesoramiento necesario de su entidad financiera que es quien le concede el préstamo y quien deberá orientarle.

II.- la compra de una vivienda.-

II.1.-         La elección de la vivienda.-

¡Enhorabuena! Tras mucho buscar, tras muchos días visitando casas, promotoras, agencias inmobiliarias, ha encontrado Ud. la vivienda que se ajusta a sus necesidades por razón de ubicación, precio, tamaño, instalaciones, características etc. Ahora vienen todos los trámites para documentar la futura adquisición a fin de que, jurídicamente, Ud. resulte titular de la vivienda. Dichos trámites son un tanto complejos, al ser una operación en la que hay que aunar y juntar las voluntades de las distintas personas que intervienen en la operación, tales como el vendedor, el comprador, el Banco, el Notario, el Registro de la Propiedad y la Gestoría.

Además, la compra de su vivienda es, para la gran mayoría, la inversión más importante y cuantiosa de su vida, sino la única. Ello es así, porque normalmente exige invertir no sólo lo que uno ha ido ahorrando a lo largo de su vida, sino que además, compromete los ingresos que se vayan produciendo en el futuro, para ir así, devolviendo al Banco la cantidad prestada para la compra de la casa.

II.2.-         Los trámites previos a la compra.-

Antes de comprar una vivienda (no olvide que va a ser la inversión más importante, probablemente de su vida), es necesario y conveniente informarse de todos los aspectos legales que rodean la operación. Para ello, debe acudirse a los diferentes organismos e instituciones que puedan prestar y darle la información que Ud. desea, como son el Registro de la Propiedad y la Notaría. Igualmente es aconsejable el asesoramiento de un Abogado.

1) En el Registro de la Propiedad, Ud. podrá comprobar y cerciorarse, mediante lo que se denomina una “nota simple informativa”, que el vendedor es realmente el verdadero titular y propietario del inmueble (vivienda) que uno desea comprar y, lo que es tan importante, averiguar si existe algún tipo de carga o gravamen sobre la misma, es decir, si existen deudas con terceras personas   (bien sea con otra persona física, bien con la Seguridad Social, bien con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, bien con una Entidad bancaria), cuyo pago esté garantizado con la vivienda que usted desea adquirir.

La expedición de la nota simple informativa por parte del Registro de la Propiedad, se produce, normalmente, el mismo día, que uno acude al mencionado organismo a solicitarla o al día siguiente, siendo el coste aproximado de la misma, la cantidad de 580 pesetas I.V.A. incluido.

Por tanto, la consulta al Registro de la Propiedad, supone una garantía, una seguridad jurídica para el adquirente o comprador de la vivienda, a fin de evitar posibles sorpresas desagradables.

2) Por lo que se refiere a la Notaría, el Notario le explicará e informará de todos los aspectos jurídicos y legales que se dan en la operación de compraventa de la vivienda, dando fe, esto es, seguridad legal y jurídica a toda la documentación presentada por las partes contratantes relativa a la vivienda y a lo que en ella se diga. El Notario examinará la documentación facilitada a fin de comprobar que todo está en regla.

3) El Abogado es el profesional que interviene en todos los pasos de la adquisición y, por ello, aunque no es obligatorio, sí recomendable que usted busque su asesoramiento. El estudiará la situación  real de la finca, comprobará la titularidad, la inexistencia de cargas o gravamen o, en su caso, buscará la fórmula jurídica que le permita adquirir la vivienda  a salvo de futuros contratiempos y, en general, le asesorará e informará  durante todo el proceso hasta la definitiva adquisición, incluida la fórmula jurídica de adquisición más aconsejable desde el punto de vista fiscal en atención a su situación personal a fin de que pueda beneficiarse de las ventajas que en este extremo reconoce nuestra legislación.

II.3.-         GASTOS E IMPUESTOS DE LA COMPRA.-

1. A) Los GASTOS que afectan a la compra de una vivienda, vienen determinados por todos y cada uno de los distintos profesionales que intervienen en la operación.

Los citados gastos aunque sólo los pagará Ud. una vez, deberá tenerlos en cuenta a fin de hacer un cálculo aproximado de lo que suponen.

A continuación, de manera escueta y detallada, analizaremos los diferentes gastos:

A1) La Notaría.-

La participación del Notario es de suma importancia en la operación de compraventa. Como indicábamos anteriormente, el Notario es la persona que mediante  su intervención y asesoramiento, otorga al acto u operación la seguridad jurídica privada al mismo. Esto es, su intervención tiene una doble faceta o vertiente, a saber:

1. a) Por un lado, actúa como asesor independiente de las partes contratantes (vendedor y comprador), al advertir y vigilar sobre el cumplimiento de la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal; e informar sobre los aspectos sustantivos de la adquisición (condiciones físicas y urbanísticas de la vivienda, precio y forma de pago y advertencias sobre las consecuencias que conlleva el no pagar los impuestos que gravan la operación de compraventa).

1. b) Y por otro, interviene como fedatario público, dando certeza y garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa, redactando incluso el documento que permite adquirir con total confianza el inmueble o vivienda, advirtiéndonos de los riesgos o problemas que puedan aparecer y de las medidas que habría que tomar, en su caso, para solucionarlos.

Su minuta de honorarios se rige por Arancel, es decir, es el Estado quien establece las cuantías de los mismos. Estas se fijan según una escala que varía en función de la cuantía del precio escriturado.

A2) El Registro de la Propiedad.-

Actúa en dos momentos. En un primer momento, antes de la compra, este organismo expide un documento al que ya nos hemos referido anteriormente, llamado comúnmente “nota simple informativa”, que especifica las cargas que gravan la vivienda que se pretende comprar al tiempo de la adquisición. Es decir, delimita y determina las deudas que pesan y recaen sobre la finca y que, si no se pagan por el actual propietario, pueden dar lugar, en su día, a la venta en subasta judicial. Lógicamente, si Ud. decide comprar una vivienda, no la adquirirá hasta que no exista la más mínima duda de que han desaparecido todas las deudas. Además, la mencionada nota simple, acredita la identidad de la persona o personas que son los actuales propietarios, según el registro, del inmueble que Ud. desea comprar.

En un segundo momento, con posterioridad en la compra, registra e inscribe la escritura de compraventa que certifica que Ud. es el nuevo dueño de la vivienda. Los honorarios del Registrador por la inscripción también se fija por Arancel en función de la cuantía del precio escriturado.

A3)  El Abogado.-

Es necesario si se quiere realizar la adquisición de una vivienda de una manera consciente y con plenas garantías, la intervención de un Letrado en ejercicio, para que nos asesore jurídicamente acerca de todos los entresijos que recaen sobre la operación de compraventa. Además teniendo en cuenta las diversas disposiciones que rigen cada una de las diferentes Comunidades Autónomas que existen en España, se hace todavía, si cabe, más aconsejable el que Ud. acuda a éste experto, para evitar posibles sorpresas desagradables de última hora.

El Abogado le redactará el contrato privado de compraventa referido a la finca que Ud. desea adquirir, informándole de todas las disposiciones legales, administrativas y autonómicas aplicables al caso; para su posterior elevación a público ante Notario.

A5) El Gestor administrativo.-

La intervención en el tráfico inmobiliario de estos profesionales se hace hoy en día, prácticamente, indispensable; ya que los mismos están habituados a solucionarle a Ud. todos los trámites administrativos de gestión que se encuentre en el camino de la compra de la vivienda deseada.

Los gestores se encargarán de retirar, previo pago,  la escritura de compraventa de la Notaría, liquidar y abonar los impuestos inherentes a la operación de adquisición del inmueble y que más adelante detallaremos, presentar para su inscripción la escritura en el Registro de la Propiedad y recogerla, posteriormente, una vez inscrita a nombre de Ud., o sea, del comprador.

Normalmente, si usted lo solicita, también se encargan de los trámites necesarios para cambiar la titularidad del inmueble en el catastro para que los próximos recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles lleguen a su nombre.

B ) Respecto a los IMPUESTOS que han de pagarse en la operación de adquisición de una vivienda, hay que distinguirse dos casos diferentes:

B1) COMPRA DE UNA VIVIENDA NUEVA O DE PRIMERA MANO.-

• IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.

Antes de nada, conviene aclarar brevemente que es el Impuesto sobre el Valor Añadido y qué supone el mismo para el comprador de una vivienda.

El Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante IVA), es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava, en la forma y condiciones previstas en la Ley, las entregas de bienes y prestaciones de servicio efectuadas por empresarios y profesionales.

No se trata, sin embargo, de un impuesto que deba ser soportado definitivamente por el empresario o profesional, ya que su finalidad última es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos.

Es decir, en el IVA los empresarios y profesionales solamente son intermediarios del impuesto entre la Agencia Estatal de la Administración Tributaria y los consumidores finales, a los que deberán repercutirlo.

La denominación “Impuesto sobre el Valor Añadido” responde a que el impuesto grava el valor añadido o valor incorporado a los productos en cada una de las fases del proceso de producción y distribución de bienes y servicios.

El IVA es la pieza clave de la imposición indirecta, que grava el consumo de bienes y servicios, frente a la imposición directa, que grava lo que se gana (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o de Sociedades) o lo que se tiene (Impuesto sobre el Patrimonio).

El IVA al ser un tributo que recae sobre el consumo, será sólo el consumidor final, esto es Ud. que desea adquirir una vivienda nueva, quien debe soportar de forma definitiva y con carácter obligatorio las cuotas que legalmente le sean repercutidas al realizar los consumos.

Para determinar su importe basta multiplicar el valor real del inmueble consignado en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del 7 % .

Ese tipo impositivo, de gravamen, o porcentaje que aplicado a la base imponible (valor de la vivienda) produce como resultado la cuota a repercutir, es configurado por la Ley.

El por qué se aplica el tipo del 7 % y no otro, viene determinado por la legislación fiscal vigente a día de hoy, denominándolo “tipo reducido”. Es decir, por Ley el tipo para las viviendas nuevas y anexos de las mismas, debe ser del 7 % .

Existe una única especialidad a tener en cuenta, que es que, las viviendas que tienen concedida por parte del Instituto Nacional de la Vivienda, organismo dependiente de la Comunidad Autónoma correspondiente, la calificación de Viviendas de Protección Oficial, tienen un tipo impositivo especial y superreducido del 4 % .

El IVA que Ud. como comprador, le ha tenido que pagar a la empresa que le ha construido la vivienda nueva, lo debe ingresar ésta última en la caja de la Hacienda Pública o en su Banco, a través de un impreso que edita la Agencia Tributaria y que es el Modelo 300 que cuesta unas 35 pesetas.

Cuando la  compraventa está sujeta a IVA hay que pagar, además, el 0,5% en concepto de Impuesto sobre Actos Jurídicos   documentados, que pasamos a estudiar.

• IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.-

Lo primero que hay que señalar es la dificultad que presenta la elaboración de un concepto unitario del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ante la diversidad de su contenido.

En efecto, nos encontramos como su propio nombre indica, no ante un solo tributo o impuesto, sino ante tres independientes; cuales son: las transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados.

Es igualmente un impuesto indirecto, que somete a tributación manifestaciones indirectas de capacidad económica

En este caso el tributo que hay que pagar es el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que es un 0,5% sobre el importe de responsabilidad de la vivienda. En el País Vasco el 0,1%

El impreso mediante el cual ha de ingresarse el dinero es el Modelo 600, que podrá adquirirse en la Dependencia de venta de impresos, al módico precio de 100 pesetas.

B2) Compra de una vivienda usada o de segunda mano.-

• IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.-

Es, como ya hemos comentado, un impuesto indirecto, que somete a tributación manifestaciones indirectas de capacidad económica, como son la circulación o consumo de riqueza, no suponiendo una carga trasladable. Es un impuesto instantáneo y objetivo, no teniendo en cuenta las circunstancias personales de la persona que debe pagarlo.

La cuota o cantidad que tiene que ingresar Ud. como adquirente de una vivienda de segunda mano en las arcas públicas del Estado, es el resultado de multiplicar el valor real de la vivienda transmitida (que normalmente habrá de coincidir con el consignado con la escritura) por el tipo impositivo del 6 % .

El decir que habrá de coincidir “normalmente” con el valor de la escritura, es debido a que la Administración Tributaria, tiene atribuida por la Ley la facultad y posibilidad de comprobar dicho valor.  Si de la citada comprobación, se averigua que el valor que se ha estipulado en la compraventa es inferior a los precios reales del mercado inmobiliario actual, Ud. tendrá problemas con la “tan querida Hacienda Pública” y deberá pagar una liquidación complementaria o recurrir, en su caso, al Abogado o experto fiscal, para que reclame en su nombre la mencionada liquidación.

Para evitar todos estos problemas, en el caso de la ciudad de Madrid,  la Comunidad Autónoma tiene editado un libro denominado “ Sistema de ayuda al contribuyente para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales”.

Ese libro es una guía con los valores y precios por metro cuadrado de cada una de las calles y zonas de la Comunidad Autónoma de Madrid.

Asimismo, la Comunidad le facilita la tasación del inmueble, previa la correspondiente solicitud con consignación de los datos relativos al mismo.

El ingreso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6 % ha de efectuarse necesariamente en las Cajas o Bancos que al efecto tienen habilitados para ello las diferentes Comunidades Autónomas. El impreso mediante el cual ha de ingresarse el dinero correspondiente a la operación de compraventa del inmueble es el Modelo 600, que podrá adquirirse en la Dependencia de venta de impresos, al módico precio de 100 pesetas.

• EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRRENOS DE NATURALEZA URBANA. Plusvalía municipal.-

Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de carácter extraordinario, que se producen por la transmisión de la propiedad.

El impuesto sólo recae sobre los bienes inmuebles, y dentro de éstos sólo sobre los urbanos (grava el valor del suelo no la construcción). Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisión del dominio, recayendo el mismo sobre el “incremento del valor” que han experimentado los terrenos urbanos durante el período que media entre la adquisición y la enajenación.

El fundamento del impuesto se justifica en la participación que ha de tener el Ayuntamiento en una parte de las plusvalías generadas en los terrenos de propiedad particular, por la actuación urbanística y de realización de obras y servicios públicos de las Administraciones Públicas.

El obligado al pago del impuesto es el vendedor o enajenante, ya que es la persona que obtiene la ganancia, que consiste en un incremento del valor del terreno. No obstante lo anterior, puede pactarse en la escritura de compraventa el que, Ud. como comprador, asuma el pago de este impuesto municipal, aún cuando frente a la Administración municipal el obligado al pago sigue siendo el vendedor.

Si usted paga este impuesto, el día de mañana, cuando venda esta vivienda podrá deducir su importe como mayor valor de la adquisición.

B3)  IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES.-

Este impuesto es obligatorio tanto si la vivienda es nueva como si es  de segunda mano. Es un impuesto directo de carácter real, exigido por los Municipios de forma obligatoria, cuya gestión es compartida por la Administración del Estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles y que ha de pagarse periódicamente todos los años. Se devenga el día 1 de enero de cada año si bien, en Madrid, se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre.

Este impuesto, aunque no se produce como consecuencia de la operación de compraventa, sí ha de pagarlo en el momento en que Ud. ya es propietario de la vivienda que haya adquirido y comprado, independientemente que la misma sea de primera o segunda mano. El primer año en que Ud. adquiere la vivienda deberá tener en cuenta que al vendedor le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto devengado ese año al tiempo en que ha poseído esa vivienda.

Resumiendo, los gastos e impuestos que dan la operación en la operación de compraventa, vienen a suponer, más o menos, entorno al 8 % ó 10 % del valor de la vivienda que Ud. se ha comprado.

II.4.-         La documentación necesaria para la formalización.-

La documentación necesaria para la formalización de la operación de adquisición de una vivienda por Ud., que ha de aportarse a la Notaría que posteriormente haga la escritura, es distinta en función que la vivienda sea de nueva construcción (primera mano) o de segunda mano.

1)    Vivienda de nueva construcción.-

Para acreditar el carácter de este tipo de viviendas es necesario aportar en la Notaría la documentación siguiente:

1. a) Cédula urbanística.

La cédula urbanística es el documento expedido por el Ayuntamiento respectivo que asegura la legalidad de su construcción. Hará referencia a la licencia de obras, al proyecto aprobado y, en su caso, a la de primera utilización.

Si se trata de la adquisición de una vivienda, en primera transmisión, acreditar la legalidad urbanística es fundamental e inexcusable.

Existe, no obstante, un procedimiento alternativo a la cédula urbanística cual es la consulta efectuada al respectivo Ayuntamiento sobre la legalidad de la construcción. En este supuesto, la Corporación deberá contestar, por escrito, garantizando, en su caso, que la construcción de la vivienda se ha realizado conforme a lo estipulado en el proyecto aprobado por el Ayuntamiento y la atención de dicha consulta es obligada por parte de la Corporación.

1. b) Cédula catastral.

La cédula o certificación catastral, es el documento expedido por el Catastro, que revela no sólo la condición de vivienda de la finca que vamos a adquirir y sus características físicas, sino que recoge el valor catastral, trascendente a efectos fiscales (ITP, IVA, IRPF, Impuesto sobre el Patrimonio, etc.).

Del  contenido de esta cédula dependerá el importe del recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

1. c) Cédula de habitabilidad.

Previa a la ocupación de una vivienda de nueva construcción es necesaria esta preceptiva cédula, que presupone la idoneidad de la finca para el uso a que se destina: vivienda y conlleva la previa regularidad urbanística del inmueble. Por ello, hemos de exigirla en todo caso.

En definitiva y como resumen, podemos decir, que la legalidad de la construcción y del uso que se atribuye a lo construido viene, con carácter alternativo, patentizado por los siguientes documentos:

1º.- Licencia de obras y certificación del técnico competente acreditativa de que se ha acabado la misma conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento.

2º.- Licencia de primera ocupación del edificio, que relacionada con su habitabilidad, comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal.

3º.- Cédula de habitabilidad, en los términos ya vistos.

4º.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Del contenido del Registro resulta la regularidad de la declaración de obra nueva a la que se han de incorporar los anteriores documentos. (De ahí la importancia de consultar al registro mediante la nota simple informativa).

2) Vivienda de segunda mano.-

En este tipo de viviendas, conviene incidir más en los aspectos económicos, como son:

1. a) Ultimo recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (antigua Contribución Territorial Urbana) pagado por el vendedor. Es necesario aportarlo porque, a parte de que Ud. puede comprobar y verificar que está al corriente de pago, el Notario ha de incorporarlo a la escritura para que, posteriormente, cuando se presente en el Registro de la Propiedad, el Registrador anote la referencia catastral del inmueble que Ud. ha adquirido.

1. b) Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, en la que se acredite que el vendedor es su titular, y en la que constan además todas las características físicas de la vivienda que Ud. va a comprar.

1. c) Certificación expedida por el presidente de la Comunidad de Propietarios acreditativo de estar al corriente en los gastos de comunidad, para que compruebe Ud. que la casa que compra está sin deudas respecto de la comunidad de vecinos en la que entrará como consecuencia de ser el nuevo propietario de la finca comprada.

II.5.-         La formalización.-

Una vez que Ud. ha recopilado toda la documentación necesaria a que hemos aludido en el apartado anterior (Punto II.4) de la presente guía y tanto referida a viviendas de nueva construcción o de primera mano como a viviendas de segunda mano, Ud. debe dirigirse a la Notaría, donde los profesionales que trabajan allí (llamados comúnmente oficiales) junto con el Notario, le ayudarán y asesorarán para llevar a buen término la operación de compraventa, mediante la confección de la preceptiva “Escritura Pública de Compraventa” (documento que acredita por escrito la operación de adquisición de la vivienda).

El Notario tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autorización de las escrituras públicas, que abarcan desde la redacción de la escritura de compraventa hasta la autorización de la misma, pasando por el asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales aplicables al caso, tanto civiles como administrativas, fiscales y urbanísticas.

La escritura pública, es además, en nuestro sistema de garantías jurídicas españolas, requisito indispensable e inexcusable para la inscripción en el Registro de la Propiedad que corresponda, dependiendo de la ubicación del inmueble o vivienda que hayamos adquirido. Es, en definitiva, el documento o soporte de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

En la escritura constará la capacidad de la partes que intervienen (contratantes); la descripción física de la finca o vivienda; el título de adquisición (escritura por la cual el vendedor compró en su día la vivienda que Ud., ahora, va a adquirir); la inscripción en el Registro de la Propiedad del mencionado título a nombre del transmitente o vendedor; su valor (conviene recordar aquí, que el valor real a consignar en la escritura viene determinado a través de una guía o listado elaborado por la Comunidad Autónoma, que fija los precios orientativos mínimos por metro cuadrado y zona o barrio, para las viviendas de segunda mano, evitando así desagradables y nunca deseables enfrentamientos con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria); las cargas que pesan sobre la finca (deudas), en base a la información aportada mencionada en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad; la situación arrendaticia o de alquiler, en su caso; el pago de los gastos de la comunidad (conviene cerciorarse que el vendedor esté al corriente de los mismos, para entre otras consideraciones, entrar con buen pie en la nueva comunidad de vecinos y evitar, con ello, problemas venideros); el precio de la compraventa y la forma de pago del mismo; la sujeción del acto u operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas y, sobre todo, las obligaciones que de índole fiscal se derivan del mismo (pago de impuestos ya analizados en el Punto II.3 de esta guía).

No hay que olvidar que, la falsedad de los datos y circunstancias que en la escritura pública de compraventa se contienen, es constitutiva de delito penal, constituyendo en consecuencia, una trascendente garantía jurídica para las partes y los terceros que pudiesen verse afectados.

En suma, no olvide Ud. que ante la más mínima duda que le pueda surgir a la hora de adquirir un inmueble, pregúntele directamente y sin temor, al Notario que intervenga y autorice la escritura, por que es la persona encargada de ayudarle y asesorarle; siendo, además, total y absolutamente objetivo al no tener ningún interés en la operación de compraventa.

Una vez explicada y leída por parte del Notario la escritura de compraventa, Ud. firmará juntamente con el Notario y con el vendedor.

II.6.-         La gestión y tramitación de la escritura.

Firmada ya la escritura, la Notaría le expedirá a Ud. lo que se denomina una copia autorizada de la misma (original) y varias copias simples (esto es, fotocopias en papel notarial de la copia original), para así poder liquidar y pagar los impuestos e inscribir la copia autorizada o literal en el Registro de la Propiedad que acreditará frente a terceros que Ud. es el nuevo propietario y titular de la finca.

La escritura pública y la inscripción registral reúnen un solo concepto de seguridad jurídica en nuestro Derecho, que sin embargo, se produce en dos momentos diferentes, por razones y motivos prácticos, sustantivos y formales.

No es que el ordenamiento jurídico (es decir, el conjunto de leyes y normas que rigen y regulan el tráfico inmobiliario) obligue a un doble comportamiento o actuación, sino que jalona el mismo, bajo el principio de libertad civil y de obrar que todo ciudadano posee, distribuyendo las funciones de los distintos organismos que han de intervenir hasta la plena inscripción de la escritura en el Registro.

La gestión y tramitación, en la práctica, suele encomendarse al Gestor administrativo, que es el profesional habilitado y familiarizado, además, con todos los trámites administrativos que hay que seguir hasta obtener la tan deseada inscripción de la compra a su favor en el Registro de la Propiedad.

Las funciones que desarrollan estos profesionales fueron ya comentadas y analizadas en el Punto II.3, de la presente guía; remitiéndonos a lo allí dicho para evitar así repeticiones innecesarias.

En resumen, podemos decir que la gestión y tramitación de la escritura pública de compraventa comienza con la expedición de la copia autorizada por el Notario; continúa con la liquidación y pago de los impuestos que correspondan (dependiendo si es vivienda de primera o segunda mano) ante la Hacienda Pública o Banco y la caja de la Comunidad Autónoma, en su caso; sigue con la presentación de la escritura ya pagada ante el Registro de la Propiedad pertinente según donde radique la vivienda y finaliza con la inscripción de la misma en el citado Registro.

Al final de la escritura, el Registrador expide una nota en la que reseña brevemente que Ud. es el nuevo propietario, haciendo mención del Tomo, Libro, Folio y Hoja en la que se ha inscrito el inmueble adquirido y comprado por Ud., constituyendo el propio acto de la inscripción su protección jurídica frente a terceras personas.

Es conveniente y recomendable, por último, que se modifique en el Catastro la titularidad que allí figura, para que conste quién es el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente con Ud. o con quien, a su defecto, designe.

En el Catastro se archivan los planos de todas las fincas y su base cartográfica sirve para la valoración de los inmuebles. Valores en torno a los que giran los impuestos como el IBI.

En la práctica, la manera de cambiar la titularidad en el Catastro resulta bastante sencilla. No hay más que comprar un impreso (Modelo 901) en la Delegación de Hacienda, rellenarlo y con una fotocopia de la escritura de compraventa, los funcionarios de Hacienda le ponen a su nombre la finca que ha adquirido, sin más coste que el precio del impreso que cuesta aproximadamente 150 pesetas.

Como ya hemos comentado en el punto II.3, entre los diversos servicios que ofrece el gestor administrativo se encuentran el cambio de titularidad catastral así como la liquidación de la llamada plusvalía municipal.

III.-    La financiación bancaria de la compra de una vivienda.-

III.1.-        El préstamo hipotecario: concepto y elementos.-

El préstamo hipotecario es un préstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crédito, que se encuentra garantizado por un bien inmueble. Es decir, el préstamo hipotecario que le concede a Ud. su Banco es el que le permite hacer suya la vivienda deseada. Ese es su fin primordial y específico, el facilitarle el acceso a su vivienda habitual.

Su principal característica, y de ahí su denominación de hipotecario, es que, además de la garantía personal (la que Ud. presta obligándose a su devolución), el inmueble (la vivienda o casa) queda afectada como garantía del pago del préstamo. Es, precisamente este hecho lo que hace posible que los préstamos hipotecarios tengan tipos de interés más baratos que otras modalidades de préstamos (por ejemplo, créditos personales o de consumo) con menor garantía.

La necesidad de un préstamo hipotecario surge por la demanda del vendedor de cobrar todo el dinero de la venta en el momento de la formalización ante Notario de la operación de compraventa y del comprador por no disponer de la totalidad del dinero en ese momento.

También puede surgir de la oportunidad de los aspectos fiscales que conllevan las deducciones de los préstamos hipotecarios, aunque esta situación, en general, se da en mucha menor medida que la pura y dura necesidad financiera.

En la operación del préstamo hipotecario intervienen el prestamista (Entidad financiera y de crédito, esto es, el Banco) entrega una cantidad (llamada capital) al comprador que se convierte por ello también en prestatario, para que éste (Ud.) lo devuelva, en el período pactado, más los intereses.

III.2.-         Características de los préstamos hipotecarios.-

Un préstamo hipotecario es un producto financiero, es decir, una oferta que una entidad financiera pone a nuestra disposición como respuesta a una necesidad de financiación. Como todo producto que se comercializa tiene unas características que son las que debemos atender para comprobar que esa oferta se adapta a nuestras posibilidades, expectativas y condiciones.

Las cualidades que debe tener el préstamo hipotecario son las que, a continuación, detallamos:

1. a) Importe máximo (montante del préstamo): La cuantía del importe que una entidad puede facilitarle a Ud., varía en función de diversos factores:

a1) El primer límite viene determinado por el valor de la casa, según se desprende de la tasación realizada por una sociedad tasadora. A través de una sociedad de tasación autorizada, Ud. sabrá cual es la valoración del inmueble y si la cantidad que le pide el comprador se ajusta a los valores de mercado.

La tasación de la vivienda es, por tanto, otra forma de aumentar tanto su seguridad jurídica como la de la entidad de crédito que, si Ud. lo desea, personalmente puede encargar a una sociedad que lleve a cabo la operación de tasar el inmueble. El valor que se le asigne a la casa por la citada sociedad de tasación, no tiene por qué coincidir con el precio que hayamos pagado.

Las entidades, de acuerdo con la legislación vigente, pueden prestarle a Ud. entre el 70 ó el 80 % del valor de tasación de la vivienda, aunque en muchos casos llega incluso hasta el 100% y, en otros incluso más, para cubrir los gastos e impuestos, pudiendo complementarse el préstamo hipotecario con préstamos personales. El límite del 80 % es, en principio para las viviendas de protección pública, aunque se trata de una alusión con cierta carga propagandística, puesto que, en general, es ese 80% el que rige para la construcción, rehabilitación o adquisición de todo tipo de viviendas, y no sólo las de protección oficial.

Esta limitación tiene por finalidad conseguir que los créditos hipotecarios puedan satisfacerse por entero, en caso de impago, pese a las oscilaciones que en valor del inmueble pudiesen producirse en un futuro o pese a los numerosos gastos que las entidades prestamistas tienen en una ejecución hipotecaria como por ejemplo intereses, costas de abogados y procuradores, etc.

No obstante, cuando el bien hipotecado es un edificio en construcción, el límite computable vendrá determinado por la suma de los siguientes importes: el 50 % del valor de tasación del solar más el  50 % del valor de las obras realizadas, excluida la repercusión del solar.

a2) La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Como regla general, lo habitual es que la cuota mensual del préstamo hipotecario no sobrepase el 30 % ó 40 % de los ingresos netos mensuales, que Ud. obtenga. Tanto para Ud. como para el banco resulta más seguro, ya que se evita correr riesgos de impago en el momento en que surja algún gasto excepcional en su presupuesto.

1. b) Plazo del préstamo: el plazo del préstamo puede ser condicionante ya que un plazo corto implica cuotas más elevadas. Un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles.

En general, con tipos bajos, el alargamiento del plazo produce una mayor disminución de la cuota, mientras que con tipos de interés altos, el plazo más largo no produce un descenso significativo de la cuota a pagar.

Las Entidades de Crédito suelen conceder sus préstamos hipotecarios a un plazo de 10, 15, 20, 25 ó 30 años.

1. c) La amortización: La amortización es el pago del capital pendiente. En los préstamos con sistema de amortización francés (el utilizado en la mayoría de las hipotecas en España), al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Lo contrario que sucede al final de la vida del préstamo, donde se amortiza más capital y son menos los intereses.

Por tanto, en la primera fase de vigencia del préstamo hipotecario se pagan principalmente intereses. La amortización del capital va siendo mayor, a medida que avanza la vida del préstamo.

Existe la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario, ya sea en su totalidad o en parte. Normalmente, ello implica una penalización, pero supone una reducción en la cuantía de los intereses a satisfacer. Si el préstamo es a tipo de interés variable, la comisión por cancelación anticipada n puede ser, por Ley, superior al 1% del capital que se amortice.

1. d) La cuota: Es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido.

La cuota puede ser mensual, trimestral, semestral o anual. Lo normal es que sea mensual. Como ya hemos comentado la cuota incluye el pago de los intereses y la amortización del capital.

Asimismo, la cuota puede ser constante, es decir, sin variación en su importe, durante toda la vida del préstamo, lo que ocurre con los préstamos a tipo fijo y con los préstamos con cuota constante (donde se juega con el tiempo, para acoplar el capital pendiente al tipo de interés actual) o puede ser variable (préstamos variables) en función de la modificación del tipo de interés.

1. e) La carencia: Carencia significa falta de algo. Cuando hablamos de hipotecas se refiere al período en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses de ese capital (carencia de capital).

También podemos hablar de carencia de amortización y de intereses, cuando los intereses calculados tampoco se pagan y por tanto, incrementa la deuda del cliente para el nuevo cálculo de intereses (llamada carencia total). Este sistema es muy poco utilizado en la actualidad en las hipotecas.

En  resumen, las características de los préstamos son: el importe o montante máximo, el plazo, la amortización, la cuota y la carencia.

III.3.- Tipos de préstamos.-

Una de las cuestiones más importantes es elegir entre estas dos opciones: tipo de interés fijo o variable. En el fondo, esta elección supone una apuesta por la evolución del precio del dinero en el mercado, y claro está, la apuesta depende de una multitud de factores, que escapan, a las previsiones más exactas: factores políticos, económicos, la evolución de Europa, etc.

Lógicamente, el tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que, unido al plazo, determina lo que Ud. pagará a lo largo de los años y de la vida del préstamo hipotecario. Sin embargo, no hay que ver el tipo de interés como un elemento aislado. Además de valorar aspectos menos tangibles como la relación con su entidad, debe prestar atención a todos los demás elementos del préstamo: la modalidad del tipo de interés (fijo o variable), las comisiones que se aplican, las cuotas a pagar y su periodicidad y el plazo de amortización.

Actualmente, la oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia y variada. Pese a la multitud de nombres comerciales diferentes que existen, se pueden distinguir los siguientes tipos de préstamos hipotecarios:

1.- Préstamo hipotecario a tipo fijo.-

Un préstamo a tipo fijo mantendrá el mismo tipo de interés, y por lo tanto, la cuota será invariable a lo largo de toda la vida del préstamo. Es decir, el tipo de interés permanece constante, aunque suban o bajen los tipos de interés, no afectándole a Ud. que siempre pagará todos los meses lo mismo.

Eso le da a Ud. cierta seguridad (si los tipos de interés suben, no se verá afectado), pero también tiene un inconveniente (si los tipos bajan no podrá beneficiarse). Se trata, por tanto, de una decisión que se puede ganar o perder.

Otra característica de este tipo de préstamos hipotecarios es que suelen tener un plazo más ajustado de duración (alrededor de 12 años) y la comisión por amortización o cancelación anticipada es mayor, porque la Ley, al contrario de lo que ocurre con los préstamos hipotecarios a tipo variable, no fija ni estipula una comisión de cancelación máxima, reduciéndose así, en algunas ocasiones, la rentabilidad financiero-fiscal del préstamo.

2.- Préstamo hipotecario a interés variable.-

Un préstamo a tipo de interés variable es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses. Esta clase de préstamos, sí permite beneficiarse de las rebajas de los tipos aunque, lógicamente, también, recoge las subidas. Su principal ventaja es que no contemplan el riesgo de que el interés del préstamo  se quede desfasado, porque periódicamente (normalmente cada 12 meses) se actualiza a los precios de mercado.

Se trata, en definitiva, de préstamos hipotecarios que combinan un tipo de interés inicial que suele fijarse por un plazo de 12 meses, y un tipo de revisión que cambia periódicamente y se establece tomando un tipo base de referencia, al que se suma un margen o diferencial (se analizará en el punto III.4 de la presente guía).

En esta modalidad es importante distinguir entre lo que es el tipo de interés del primer período, que en ocasiones viene a ser como una promoción inicial, y el que regirá los años sucesivos y que estará determinado por un índice más el diferencial que se añada.

Las principales características de este tipo de préstamos es que el interés varía al ritmo del mercado, el plazo de amortización es mayor (puede llegar a ser de 20 ó 30 años) y la comisión por cancelación o amortización anticipada no supera el uno por ciento.

3.- Préstamo hipotecario a interés mixto.-

Se conocen así a los que combinan un período en el que el interés permanece fijo (2, 3 ó más años) y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado. El plazo de amortización y las comisiones por cancelación anticipada suelen ser parecidos a los variables. Combinan las ventajas e inconvenientes de los préstamos hipotecarios a tipo fijo y los préstamos hipotecarios a interés variable aunque, al acotar dos períodos diferentes, los riesgos quedan más diluidos.

Por lo demás, su funcionamiento es exactamente igual que los préstamos a interés variable.

4.- Préstamo hipotecario de cuota fija.-

Son préstamos a interés variable, pero con cuota de amortización fija, por lo que se asemejan bastante a los préstamos a tipo fijo en la medida en que el cliente paga siempre la misma cuota con independencia y al margen de la evolución de los tipos de interés.

La diferencia está en que si los tipos de interés suben, es decir, hay una revisión al alza, en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización del préstamo; y si los tipos de interés bajan o existe un revisión a la baja, el plazo de amortización se acorta.

Lógicamente, su principal problema reside en la incertidumbre que a Ud. le va a crear, ya que uno no sabe con certeza cuándo terminará la vigencia del préstamo, esto es, cuando, qué día, Ud. acabará de pagar el mismo, al depender de la evolución de los tipos. Por el contrario, tiene la ventaja, de que la cuota que Ud. viene obligado a abonar al Banco no variará ni un céntimo a lo largo de toda la vida del préstamo.

III.4.-         Funcionamiento del préstamo: índices de referencia, revisión del tipo de interés, amortización.-

Los índices de referencia son un elemento muy importante y requieren mucha atención, por parte de Ud., el cliente, a la hora de contratar y formalizar un préstamo hipotecario con cualquier entidad financiera.

Estos indicadores son los que se aplican a los préstamos hipotecarios concertados a tipo variable a la hora de revisar y actualizar los tipos de interés. De ellos depende el tipo de interés que Ud. vaya pagando durante la vida y vigencia del préstamo hipotecario.

El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para las hipotecas. Si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente, individualmente, la variación del tipo de interés.

Se trata de unos índices objetivos, que mensualmente elabora el Banco de España y que, además de en el Boletín Oficial del Estado (BOE), se publican en casi todos los diarios de información nacional. Suelen encontrarse en la sección y en las páginas de economía.

Antes de examinar los índices referencia, conviene aclarar que se entiende por TAE. La Tasa Anual Equivalente, es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación.

Se trata de un concepto importante, ya que permite conocer cual sería el coste efectivo o real de la operación si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación durante toda la vida del mismo; circunstancia que, lógicamente no ocurre en los préstamos hipotecarios a interés variable.

Por eso, la TAE es un elemento más útil y válido en los préstamos hipotecarios a interés fijo, es decir, cuando éste permanece constante todo el tiempo, que en los préstamos a interés variable.

En este último caso, la TAE no es más que una referencia (variará cada vez que se actualice el tipo de interés del préstamo hipotecario) aunque, eso sí, sirve para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año.

A la hora de comparar y analizar las distintas ofertas del mercado hipotecario en función de la TAE, tenga en cuenta que no todas siguen un mismo criterio: Ud. debe comparar préstamos similares, es decir, un fijo con otro fijo o un variable con otro, aunque la equiparación sólo será válida si además está comparando préstamos variables que tengan el mismo índice de referencia.

Las seis referencias oficiales (índices de referencia) son las que a continuación se detallan brevemente:

1) Indice de préstamo hipotecario de los bancos.-

Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de la vivienda libre y está expresado en Tasa Anual Equivalente (TAE).

Es una media ponderada de los contratos de préstamos hipotecarios que en ese momento se han formalizado en el mercado y que el Banco de España ha calculado con los datos que le remiten las distintas entidades financieras.

2.- Indice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro.-

Es exactamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso, recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. También se encuentra expresado en TAE.

3.- Indice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito.-

Este índice engloba, de la misma forma que los dos anteriores, los tipos comunicados por los bancos y las cajas de ahorro. Por eso, recoge una media mucho más amplia.

4.- Indice CECA de los tipos de activo.-

Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorros confederadas tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

Por lo que respecta a los préstamos hipotecarios, se tomará la media aritmética de los mismos para la adquisición de vivienda libre formalizados mensualmente por plazos de tres o más años.

En lo referente a los préstamos personales, se tomará la media aritmética de los mismos formalizados mensualmente por plazos superiores a un año e inferiores a tres.

En consecuencia, estos tipos comunicados por las cajas de ahorros confederadas recogen el efecto de las comisiones aplicadas en la formalización de los préstamos.

En el supuesto que una caja no comunique el tipo ponderado del mes, se tomará a efectos del cálculo del índice CECA el tipo que hubiera comunicado en el mes anterior. Se establecen, sin embargo, unos requisitos mínimos en el cálculo del índice que pretenden que éste refleje en la medida de lo posible lo que es la realidad: que, al menos, 40 cajas hayan enviado puntualmente la información o bien que las cajas que hayan comunicado sus tipos promedio supongan más de un 50 % del sector.

5.- Tipo interbancario a un año (Mibor).-

Es el comúnmente conocido como Mibor. Se define como el promedio del precio o tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depósitos interbancarios. De las operaciones que se cruzan se excluyen, aquellas realizadas a tipos claramente alojados de la tónica general del mercado.

No se trata del tipo de un día concreto sino de la media de todas las operaciones del mes ponderadas por los volúmenes de la operación. Es decir, que los altibajos y oscilaciones de un día u otro quedan subsumidos y diluidos en la media mensual que elabora el Banco de España.

Este índice, al ser un indicador claramente monetario, es el que refleja en cada momento cuál es el precio real del dinero y es a su vez el más transparente, porque es publicado todos los días en los diferentes diarios nacionales.

Es el índice que más rápidamente refleja los movimientos (subidas y bajadas) que el Banco de España aplica a los tipos de interés oficiales. Por eso, este índice, de vez en cuando, describe y dibuja movimientos más bruscos que los anteriores.

De acuerdo con la Ley sobre introducción del €uro, para los préstamos vigentes a 31 de Diciembre de 1.998, en caso de desaparición del Mibor por dificultades técnicas o del mercado para su elaboración, el Ministro de Economía y Hacienda podrá determinar una nueva fórmula de cálculo o índice equivalente que lo sustituirá.

6.- Deuda pública.-

Es un índice muy poco utilizado. Es el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública de plazo entre dos y seis años. Se calcula sobre la rentabilidad media a la que se negocian los Bonos del Tesoro en el mencionado plazo de tiempo.

7.- Euribor.- se entiende por EURIBOR (European Interbank Offered Rate. Tipo inter­bancario ofrecido en euros) el tipo de referencia proporcionado por «Grupo Euribor» de las asociaciones internacionales «Euribor FBE (Federación Bancaria Europea) y «Euribor ACI (Asociación Internacional de Cambistas)» elimi­nando valores extremos a las once de la mañana, hora de Madrid, correspondiente a los tipos de interés diarios que se ofrecen entre bancos/cajas de ahorro de primera línea, para depósitos interbancarios a pla­zo de doce meses en euros, para valor de contado.

Los índices de referencia son los que garantizan al cliente que cuando se revise el interés de su préstamo, éste quedará ajustado a los precios del mercado ya que, como hemos visto al analizar brevemente los seis indicadores o referencias oficiales, éstos no son más que la media de los  préstamos formalizados en determinado período.

No obstante lo anterior, al tener que aplicar los índices, hay que tener en cuenta dos factores, cuales son:

1. a) El redondeo. Las entidades financieras suelen redondear los decimales de los índices de referencia para facilitar los cálculos ya informatizados. Normalmente se redondea en un cuarto de punto por exceso. Así, por ejemplo, si el Mibor está en el 4,70 %, se redondea en 4,75%.

1. b) El denominado margen o diferencial. Es la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Es decir, si Ud. tiene contratado un préstamo al Mibor más un punto y el Mibor está en el 5 %, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 5 % más el punto establecido en el diferencial, esto es, un 6 %.

El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices. En el caso del índice de bancos y cajas, el citado diferencial suele ser menor que el que se aplica al Mibor.

La razón es muy sencilla y fácil de explicar. El Mibor suele partir de un valor más bajo y para equipararlo e igualarlo al mercado se añade un diferencial mayor. Sin embargo, al final, los principales índices de referencia siguen y recorren el mismo camino.

La revisión del tipo de interés del préstamo hipotecario, se produce, normalmente, una vez al año. A partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo de interés de su préstamo, será el resultante de añadir el diferencial al último índice disponible que, suele ser el que corresponde al mes pasado o al inmediatamente anterior.

La ventaja de que transcurra cierto tiempo entre una revisión y otra es que Ud. no tiene que ajustar continuamente su presupuesto mensual.

Naturalmente, cuando los tipos de interés estén subiendo esta tendencia jugará a su favor, ya que tendrá tiempo suficiente para acoplar con antelación su bolsillo a lo que luego serán las nuevas condiciones de su préstamo hipotecario. Y si los tipos de interés están bajando, no se preocupe. A partir del momento en el que se revise el interés del préstamo, Ud. tiene la seguridad de que éste se adaptará a la fórmula del mercado de manera automática.

Por último, y respecto del sistema de amortización, la cuota mensual depende de tres factores: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo.

La cuota a pagar por Ud. variará en la medida en que el plazo aumente o se reduzca. Es decir, a mayor plazo, menor cuota. Recuerde que lo que debe buscar es la comodidad en el pago pero sin caer en el error de alargar el plazo más allá de lo estrictamente necesario.

III.5.-         Documentación y formalización del préstamo.-

Una vez que Ud. tiene elegida ya la vivienda que va a comprar, tendrá que acudir a su entidad financiera para que le informe de los aspectos básicos de préstamo que va a solicitar para luego acudir al Notario para firmar la escritura de compraventa en su caso y formalización del préstamo hipotecario.

En general, las entidades están predispuestas a darnos una información total sobre los préstamos. De todos modos, la Orden de Transparencia de Condiciones Financieras de Préstamos Hipotecarios, garantiza una información homogénea y detallada sobre los aspectos esenciales de las hipotecas.

Para ello todas las entidades deben de poner a disposición de los clientes la documentación siguiente:

– Folleto informativo, donde se recogen de una misma forma todos los aspectos esenciales que definen sus hipotecas.

– Una vez aceptada la concesión del préstamo (tras haber estudiado la entidad su petición, haber negociado y acordado las condiciones del préstamo, comprobada la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y efectuada la tasación del mismo), la entidad deberá entregarle lo que se denomina la oferta vinculante.

La oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima de diez días a la espera de que Ud. lo acepte o no y que debe concretar hasta el mínimo detalle de todos los elementos del préstamo, a saber:

. Importe y forma de entrega del préstamo.

. Amortización del capital: reflejará la duración del préstamo, el número de cuotas, periodicidad de pago (mensual, trimestral, etc.), importe y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización parcial.

. Intereses: reflejará la fórmula de devengo de intereses, de acuerdo con el tipo de préstamo al que se haya optado, a tipo fijo o variable. Igualmente cómo, cuándo y en función de que índice de referencia varía y el diferencial que se aplicará.

. Comisiones: Comisión de estudio, comisión de apertura y comisión de amortización total o parcial.

. Gastos que corren a cargo de Ud. como solicitante del préstamo hipotecario (prestatario), tales como la tasación, notario, Registro, impuestos, etc.

. Tasa Anual Equivalente que se le va  aplicar, para el caso que Ud. opte por un préstamo hipotecario a interés variable.

. Causas de resolución por las cuales el préstamo hipotecario quedaría resuelto y, por tanto, la entidad financiera y de crédito podría exigir la inmediata devolución de cuanto se le adeudara por todos los conceptos.

Una vez que Ud. haya aceptado la oferta vinculante llega la hora de realizar la formalización de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario.

Para la formalización de las mismas por parte de la Notaría es necesario aportar además de la documentación necesaria para la formalización de la compraventa que vimos en el punto II.4 de esta guía, la oferta vinculante y la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, acreditativa de la veracidad de los datos y características del inmueble que Ud. va adquirir aportados por el vendedor.

Con toda la documentación ya recopilada, la Notaría redacta y prepara las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario. El día de la firma, ambas escrituras se firmarán en un solo acto ante el Notario con objeto de que Ud. pueda abonar el precio de la compra con el importe que le presta el Banco.

No olvide Ud. comprobar que la escritura de préstamo hipotecario se ajuste a lo preceptuado y estipulado en la oferta vinculante a la que antes hemos hecho referencia.

III.6.- Gastos e impuestos del préstamo

1. A) En la formalización del préstamo hipotecario se producen los siguientes GASTOS:

A1) Notario

Es la persona que da fe pública de las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario, el que certifica y da la seguridad jurídica a la operación. Le informará a Ud. de todas las cláusulas del préstamo (que deben coincidir con las de la oferta vinculante), haciéndole las advertencias de tipo legal y fiscal que correspondan. Su minuta de honorarios se rige por Arancel, es decir, es el Estado quien establece las cuantías de las mismas. Estas se fijan según una escala que varía en función de la cuantía de la responsabilidad hipotecaria. Este es el importe base que se tomará en cuenta para la fijación de los honorarios del Notario, Registrador, para el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc. Está constituido por el importe del préstamo, los intereses remuneratorios hasta un máximo de 5 años, los interese de demora, las costas y los gastos de una posible ejecución. Por norma general suele coincidir con 1,5 ó 2 veces el principal del préstamo.

A2) Registro

Integrado por dos actuaciones: una la expedición de la nota simple informativa y otro al registrar e inscribir en ese organismo las escrituras que certifican que Ud. es el nuevo dueño de la vivienda y que tiene, además un préstamo hipotecario. El importe también se fija por Arancel en función de la cuantía de la responsabilidad hipotecaria.

A3) Gestoría

Es quien, si Ud. lo desea, se va encargar de todos los trámites administrativos, tales como liquidación de impuestos, presentación y retirada de las escrituras, una vez inscritas, etc. No existe Arancel sino normas orientadoras que tomarán como baremo la cuantía de la responsabilidad hipotecaria.

A4) Tasación

Se abona a la sociedad tasadora autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda. Conviene recordar que la citada valoración tiene carácter obligatorio según la Ley del Mercado Hipotecario.

A5) Gastos bancarios

Esta partida incluye la comisión de estudio y de apertura del préstamo hipotecario. La comisión por amortización anticipada del préstamo hipotecario únicamente se produce si se da la misma.

1. B) Por lo que hace referencia a los IMPUESTOS que hay que pagar el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que es el 1% de la responsabilidad hipotecaria por otorgar la escritura pública del préstamo como acto inscribible en el Registro que constituye un gravamen sobre la propiedad.

III.7.-         Seguros inherentes al préstamo hipotecario.

Legalmente, Ud. sólo está obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario. La falta de seguro se considera como infracción grave de la entidad emisora del préstamo hipotecario.

Normalmente, la entidad financiera pone como condición la suscripción de su seguro pero no puede obligarnos a contratarlo con él bastando con designarlo como beneficiario de la póliza en caso de que se haga con otra compañía.

Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deben contar con un seguro contra daños adecuado a  la naturaleza de los mismos, y en el que la suma asegurada coincida con el valor de tasación del bien asegurado, excluida la repercusión del valor del solar.

No obstante lo anterior, la vivienda es un patrimonio muy importante, quizás la mayor inversión que Ud. haga en su vida, como para dejar riesgos al azar.

Por ello, además de asegurar el continente o la estructura de la vivienda es conveniente cubrir otras posibles contingencias, con seguros como los que, a continuación, se citan:

–    Seguro multirriesgo del hogar: Mediante el pago de una prima Ud. tiene la tranquilidad de asegurar el contenido de su vivienda. En casos de incendios, daños por agua, rotura de cristales, robo, responsabilidad civil por daños a terceros, etc.

–    Seguro de vida o de amortización del préstamo: Esta modalidad cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente del titular del préstamo, esto es, de Ud. Si esto ocurre, su familia no tendría que hacerse cargo de la deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver a la entidad financiera lo que quede por pagar del préstamo.

Es conveniente, que Ud. se informe de todas las ventajas y garantías que incorporan cada una de estas dos modalidades, así como del coste de cada seguro, porque la prima a pagar varía en función de las contingencias que quiera asegurar, del valor de los bienes, del plazo, de la edad del asegurado, etc.

IV.-    tratamiento fiscal de la adquisición de primera vivienda con financiación ajena.-

IV.1.-         Concepto de rendimiento de capital inmobiliario.-

De acuerdo con la nueva Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. A partir del 1 de Enero de 1.999, se produce un cambio significativo, pues por la vivienda propia habitual no imputaremos renta, pero tampoco deduciremos los intereses satisfechos por su compra con un crédito hipotecario. Por tanto, podemos diferenciar dentro de los inmuebles dos supuestos distintos:

1.- Vivienda habitual:

1. a) Situación desde el 1 de Enero de 1.992 hasta el 31 de Diciembre de 1.998:

* Imputación de ingresos: 2 %  ó   1 % del valor catastral.

* Cómputo de gastos: IBI e intereses satisfechos de crédito por         la compra o mejora de la vivienda, hasta 800.000 pesetas.

1. b) Situación desde el 1 de Enero de 1.999:

* Imputación de ingresos: no hay.

* Cómputo de gastos: no hay.

Con esta medida, en general, los propietarios de vivienda habitual sin carga de intereses salen beneficiados al no tener que imputar renta por la vivienda habitual.

De acuerdo con el artículo 20, de la Ley 40/1.998, del IRPF, tendrán la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los procedentes de:

1. a) La titularidad o propiedad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.

1. b) Todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso y disfrute de las mismas.

IV.2.-         Deducción por adquisición de primera vivienda habitual.-

Nos hallamos ante la deducción de la cuota del impuesto que tiene mayor trascendencia económica, por la cuantía global que alcanza, y social, por el número de contribuyentes afectados.

Su justificación hay que encontrarla en el derecho a disfrutar de una vivienda digna, suficiente y adecuada a las necesidades de los ciudadanos que el artículo 47 de la Constitución Española, consagra a favor de todos los españoles.

Existen las siguientes modalidades de deducción por inversión en vivienda habitual:

1. a) El 15 % de las cantidades satisfechas en el período en que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Esta modalidad de adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual es la financiada con fondos propios, es decir, sin necesidad de tener que acudir a las Entidades financieras para solicitar un préstamo hipotecario, con lo que simplemente la anunciamos sin entrar en más detalles.

1. b) Adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual utilizando financiación ajena.-

La utilización de financiación ajena en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual tiene importantes especialidades respecto a la financiación propia de la misma vivienda, que afectan a la base de la deducción y al porcentaje de la misma.

Así, la Ley Establece el siguiente mecanismo de aplicación de la deducción:

1º.- El contribuyente se deducirá, durante los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación, el 25 % sobre las primeras 750.000 pesetas invertidas en la vivienda por cualquier concepto, ya sea amortización del préstamo o pago de intereses, y del 15 %  sobre el exceso hasta 1.500.000 pesetas.

2º.- En los años sucesivos, esto es, a partir del tercero desde la adquisición, el porcentaje sobre las primeras 750.000 pesetas se reduce al 20 %,  mientras permanece inalterado el porcentaje del 15 % y el límite de 1.500.000.

La fijación del porcentaje de deducción en el 25 ó  20 %, en función del tiempo transcurrido de la inversión, para las primeras 750.000 pesetas, supone un incremento del beneficio fiscal para la financiación ajena respecto a la propia, fundamentado principalmente en la carencia de fondos propios y la promoción de la adquisición de la vivienda.

No obstante, la financiación ajena no siempre responde a una carencia de fondos propios sino que en ocasiones puede responder a una estrategia inversora en busca de la rentabilidad financiero-fiscal de la operación.

Es importante destacar que la Ley no habla de “períodos impositivos”, sino de “años” contados, en consecuencia, de fecha a fecha. Esto implica que un contribuyente que hubiese adquirido su vivienda, por ejemplo, el día 1 de Abril de 1.999, aplicará el 25 % a las cantidades invertidas en dicha adquisición (con el límite de 750.000 pesetas), hasta el día  31 de Marzo del 2.001. Desde el día 1 de Abril del 2.001 aplicará a dichas cantidades(con el mismo límete), el 20 %, y sobre el exceso hasta 1.500.000 pesetas será de aplicación el porcentaje general del 15 %.

Las condiciones de financiación  que posibilitan la aplicación de los porcentajes incrementados del 25 % y del 20 % se ha regulado específicamente con objeto de evitar un abuso del derecho por parte del contribuyente, de tal forma que la deducción cumpla la finalidad social, para la que fue diseñada, de facilitar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos, y no se convierta en un instrumento para alcanzar determinados rendimientos financieros-fiscales. Estas normas son las siguientes:

1. a) La financiación ajena debe alcanzar un importe del 50 % del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda, y realizarse a través de entidades de crédito o mediante préstamos concedidos por empresas a sus empleados.

Por tanto, los préstamos concedidos por particulares quedan excluidos de la aplicación de las segundas de las modalidades de la deducción previstas en la Ley del Impuesto, recibiendo el mismo tratamiento que si la vivienda hubiera sido financiada totalmente con recursos del contribuyente.

Con la finalidad de posibilitar la aplicación de los porcentajes de deducción incrementados a los supuestos de contribuyentes que transmitan su vivienda habitual y reinviertan el importe de dicha enajenación o venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, se prevé que este porcentaje de financiación se entienda referido, en este caso concreto, al exceso de inversión que corresponda.

De esta manera un contribuyente que adquirió su vivienda por 20, la transmitió por 25 y adquiere una nueva vivienda habitual por 30, podrá beneficiarse de los porcentajes de deducción incrementados siempre que la financiación ajena para la adquisición de aquélla, sea, al menos, del 50 % del exceso de la inversión, en nuestro caso concreto, 2,5 (5 x 0,5).

1. b) La amortización no puede superar en su conjunto durante los tres primeros años el 40 % del importe total solicitado, y aunque no se especifica entendemos que durante los tres primeros años de la vida del préstamo.

La Ley excluye de la deducción aquellos importes financiados por una entidad de crédito que se destinan a obras de acondicionamiento de la vivienda con carácter previo a su ocupación, como pueden ser, por ejemplo, pintar la vivienda, instalación de aire acondicionado, etc.

1. c) Cantidades invertidas en cuenta vivienda.

El nuevo impuesto, al igual que establecía la antigua Ley de renta, prevé la posibilidad de que las cantidades depositadas en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que a continuación analizaremos, se beneficien también de la deducción por inversión en vivienda habitual siempre y cuando, claro está, se destinen a tal fin. No obstante, la nueva Ley establece unas limitaciones a estas “cuentas vivienda” que no existían en el derogado impuesto:

1. Las cantidades depositadas en cuentas vivienda únicamente darán derecho a la aplicación de la deducción cuando estén destinadas a la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda.

2. Existe un límite cuantitativo a la deducibilidad de las cantidades depositadas en este tipo de cuentas, de tal forma que el exceso sobre dicho límite no gozará del derecho a la deducción. Este límite, 1.500.000 pesetas anuales, opera conjuntamente con el previsto para las dos modalidades de deducción establecidas en la Ley, de tal forma que un contribuyente puede realizar aportaciones a una cuenta vivienda y en el mismo período adquirir o rehabilitar su primera vivienda beneficiándose de la deducción de las cantidades totales invertidas hasta el límite máximo legalmente establecido. El exceso sobre dicho límite conjunto, perderá el derecho a la deducción.

3. En cualquier caso, las cantidades depositadas en cuentas viviendas están recogidas en el texto legal, lo que implica que podrán deducirse el 15% de tales cantidades, no siendo de aplicación los porcentajes incrementados de la segunda modalidad.

La nueva regulación de la vivienda habitual permite solventar problemas interpretativos planteados en la ya derogada ley de renta.

A partir del 1 de Enero de 1.999 las cuentas vivienda deben cumplir los requisitos antes enunciados para poder beneficiarse de la deducción, lo que implica que únicamente podrán utilizarse antes de la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente. Una vez que se ha producido esta primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, las cantidades depositadas en este tipo de cuentas no darán ya derecho a la aplicación de la deducción.

* Concepto de vivienda o residencia habitual.-

Se entiende por vivienda la edificación que constituya la residencia habitual del contribuyente. Con esta definición se excluyen todas las viviendas movientes como las caravanas, barcos, etc., que no tienen la consideración de edificaciones. La vivienda puede ser nueva, usada o rehabilitada.

También se incluye en el concepto de vivienda, la adquisición de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos si se adquieren de forma conjunta con la vivienda y formando parte de un todo indivisible con ella.

Se entenderá por vivienda habitual, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo determinado de tres años. Es decir, en caso de unidad familiar el contribuyente únicamente puede deducirse por la que constituya su residencia habitual, pero no por la vivienda habitual de otros miembros de la unidad familiar con tributación separada.

Con este criterio, la unidad familiar puede tener varias viviendas habituales, pero en tributación individual cada contribuyente sólo puede residir en una vivienda habitual.

Un matrimonio con régimen de gananciales y residencia en distintos municipios en el que sólo uno de los cónyuges obtiene rentas, en tributación individual la deducción sólo podrá aplicársela el que efectivamente las obtenga, pero única y exclusivamente por el 50 % de la titularidad que le corresponda en su vivienda habitual.

El otro cónyuge, al no obtener rentas, pierde totalmente la posibilidad de aplicarse deducción alguna por este concepto. Si optasen por la tributación familiar, sí cabría deducción, en principio, por ambas viviendas habituales, si bien la base de la deducción máxima continuará siendo 1.500.000 pesetas para toda la unidad familiar.

* Período en el que debe habitarse la vivienda.-

Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente en el plazo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Con este requisito se trata de evitar que el contribuyente se beneficie de la deducción cuando en el plazo previsto, 12 meses, no se ha pasado a residir en la vivienda. Si, incumplido el plazo, se renunciase a las cantidades deducidas mediante su pago, a partir del momento en que se pasara a residir en la misma se podría practicar la deducción de los pagos pendientes por la adquisición.

No se considerará adquisición de vivienda habitual un piso alquilado con dicha finalidad, pero que no puede ser habitado en el plazo de un año por estar pendiente de decisión judicial el desalojo de los inquilinos que lo habitan con anterioridad a la compra.

Si por razones de enfermedad o accidente no puede ser habitada la vivienda en el plazo de 12 meses, no se considerará incumplido tal requisito.

Sin embargo se entiende que la vivienda no pierde su condición de habitual cuando se producen las siguientes circunstancias:

–  Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, tales como la separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso.

–  Cuando por razón de cargo o empleo se disfrute de otra vivienda habitual, y la vivienda adquirida no fuera objeto de otra utilización, en cuyo caso, el plazo de 12 meses se cuenta a partir de la fecha de cese en el cargo o en el empleo.

Cualquier uso distinto de la utilización directa de la vivienda adquirida motiva su exclusión, incluso en el caso de cesiones en precario a padres, hijos, etc.

En estos casos en los que se produce el cambio de vivienda o la imposibilidad de su ocupación por las causas justificadas que establece el Reglamento, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exigen el cambio o imposibilidad de la ocupación de la misma, salvo en le caso del contribuyente que disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso se podrán seguir practicando las deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y, como antes señalamos, la vivienda no sea objeto de ocupación.

* Modalidades de inversión en vivienda habitual con derecho a deducción en el IRPF.-

– Vivienda construida.-

Este concepto engloba tanto las viviendas adquiridas nuevas como las usadas, o de segunda transmisión. Desde su adquisición hay que utilizarlas antes de los 12 meses, pues se adquieren ya terminadas, salvo la excepción antes mencionada.

– Ampliación de vivienda.-

La ampliación o construcción de vivienda se asimila a la adquisición, siempre que ésta consista en el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año.

En este concepto tiene cabida no sólo el cerramiento de terraza, sino que también se ha admitido como ampliación la adquisición de una edificación contigua a efectos de su unión a la vivienda habitual tras realizar las oportunas obras. En este caso, la base de la deducción estará formada por las cantidades satisfechas y los gastos producidos por las obras de unión de las dos viviendas, pero no por los de conservación, reparación o mejoras que no sean consecuencia de dicha unión.

– Rehabilitación de vivienda habitual.-

Para que las cantidades invertidas en la rehabilitación de la vivienda habitual den derecho a la aplicación de la deducción las obras de rehabilitación deben cumplir cualquiera de los dos siguientes requisitos:

1. Que hayan sido calificadas o declaradas como de actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en la legislación vigente.

2. Que su objeto sea la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 % del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años anteriores a la rehabilitación o, en otro caso, el valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de la rehabilitación.

Cuando es el propietario persona física, esto es, no una Sociedad, quien realiza las obras de rehabilitación en su vivienda, él tendrá que justificar, mediante el correspondiente certificado, que la rehabilitación ha sido calificada como actuación protegible de conformidad con la normativa reguladora; si no obtuviese el citado certificado, no habrá derecho a la deducción.

Si el certificado se ha solicitado, pero aún no ha sido obtenido puede tomarse como justificante el resguardo de la solicitud.

Si las inversiones realizadas superan el presupuesto protegido, que dan derecho a préstamos sin intereses o subvenciones sobre los mismos, tal diferencia podría también dar derecho a la deducción.

En caso de rehabilitación realizada por el inquilino o arrendatario no procede la deducción pues se requiere que la inversión la realice el propietario, sin división de la propiedad, pues tampoco es deducible la rehabilitación hecha por el nuevo propietario o usufructuario.

En caso de existir una subvención, como ésta es renta del sujeto pasivo, la misma forma parte de la base de la deducción, ya que las subvenciones tienen el tratamiento de incrementos de patrimonio regulares.

Finalizadas las obras, opera el plazo de 12 meses para su ocupación.

– Vivienda en construcción.-

Quedan englobadas en este concepto las cantidades que el contribuyente satisfaga directamente por los gastos derivados de la ejecución de las obras, las que entregue a cuenta el promotor de aquélla, a cooperativas de vivienda o cuando él mismo se esté construyendo la casa, incluida la compra del solar, o de un terreno por una cooperativa en la parte que sea edificable, incluidos los jardines, garajes, etc.

Todas estas cantidades invertidas deben materializarse en una vivienda susceptible de uso antes de los cuatro años desde la fecha en que se inició la inversión. El plazo opera en cualquier caso para terminar la vivienda, no para iniciar las obras de construcción.

Se considera adquisición de vivienda la compra de un inmueble, aunque posteriormente se derribe la construcción en él existente con el objeto de reedificar en el solar.

En caso de compra de la vivienda habitual nueva a un promotor, el plazo de cuatro años se computa desde la firma del correspondiente contrato.

Las cantidades pagadas a un promotor para la construcción de la vivienda se asimilan a la propia adquisición de ésta, a efectos de las deducciones. Si el contribuyente disfruta de otra vivienda habitual diferente, la base de la deducción por la nueva debe tener en cuenta la cantidades invertidas en la anterior, en la medida en que las mismas fueros objeto de deducción en la cuota.

Una persona que retira las aportaciones realizadas a una cooperativa de viviendas por las que se dedujo en operaciones anteriores, destinando su importe a la compra de otra o a una cuenta vivienda, pierde las deducciones practicadas, debiendo incrementarlas en la cuota de la declaración con los intereses de demora.

En la adquisición de un terreno o solar para construir la vivienda habitual, no hay plazo de comienzo de las obras, pero si de finalización en cuatro años, que se empieza a contar desde la fecha de adquisición del terreno; el incumplimiento de este motiva la pérdida de las deducciones practicadas.

En la liquidación de la sociedad de gananciales, si la vivienda habitual era titularidad común a ambos cónyuges con anterioridad a la disolución del régimen económico matrimonial, la cantidad satisfecha por uno de ellos al otro para adquirir su parte da derecho a deducción.

También se incluyen las cantidades aportadas por los cooperativistas a una cooperativa promotora de viviendas, para adquirir los terrenos, pago de honorarios, etc., en cuanto se destinen a la adquisición de la vivienda habitual conforme al régimen jurídico de las cooperativas, aunque no se hayan iniciado las obras, siempre que las mismas finalicen en un plazo de cuatro años desde la primera fecha de entrega.

Da derecho a deducción el coste de la construcción de un muro de contención en un terreno con desnivel donde se va construir la vivienda habitual.

* Incumplimiento y ampliación del plazo de cuatro años.

Cuando hayan transcurrido los cuatro años de plazo que otorga la normativa del impuesto para finalizar la construcción de la vivienda sin que ésta se haya terminado, con carácter general deberá procederse a la regularización de la situación tributaria del contribuyente por las deducciones practicadas que resultan improcedentes al no cumplirse el citado plazo.

No obstante, se prevé una ampliación del plazo de construcción de la vivienda habitual en dos situaciones distintas:

1- Ampliación automática: cuando como consecuencia de quiebra o suspensión de pagos del promotor, declaradas ambas judicialmente, las obras no finalizasen en el plazo de cuatro años reglamentariamente establecido o, habiendo finalizado las obras, no pudieran entregarse las viviendas en ese mismo plazo, éste quedará automáticamente ampliado en otros cuatro años.

En estos casos, el plazo de doce meses para que la vivienda pase a estar habitada, se contará a partir de la entrega.

Para que la ampliación automática se aplique es necesario que el contribuyente que esté obligado a presentar declaración por IRPF en el período impositivo en que se hubiese incumplido el plazo inicial y acompañe a la misma tanto los documentos justificativos que acrediten sus inversiones en viviendas como cualquier otro documento explicativo de haberse producido la quiebra o suspensión de pagos por decisión judicial, y la no entrega en terminación de la vivienda.

Como es lógico, en estos casos el contribuyente no estará obligado a efectuar ingreso alguno o por razón del incumplimiento del plazo general de cuatro años de finalización de las obras de construcción.

2- Ampliación rogada: cuando concurran otras circunstancias excepcionales, distintas de las anteriores pero tampoco imputables al contribuyente, que den lugar a la paralización de las obras de tal modo que no puedan éstas concluir en el plazo de cuatro años, el contribuyente podrá solicitar de la Administración la ampliación del plazo.

La solicitud deberá presentarse en la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria correspondiente al domicilio fiscal del contribuyente en los 30 días siguientes a que se produzca el incumplimiento del plazo.

En la solicitud deberán figurar tanto los motivos que han provocado el incumplimiento del plazo como el período de tiempo que se considera necesario para finalizar las obras de construcción, el cual no podrá ser superior a cuatro años. En cualquier caso, deberá aportarse la justificación correspondiente, tanto de las causas que motivaron la no finalización de las obras en el plazo reglamentario, como el nuevo plazo que se considera necesario para la terminación de las obras.

Corresponde al Delegado o Administrador de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria decidir tanto sobre la procedencia de la ampliación solicitada como sobre el plazo de ampliación, el cual no tendrá que ajustarse necesariamente a lo solicitado por el contribuyente.

Podrán entenderse desestimadas las solicitudes de ampliación no resueltas expresamente en el plazo de tres meses.

La ampliación que se conceda comenzará a contarse a parir del día inmediato siguiente a aquel en el que se produzca el incumplimiento.

Cuando la Administración no ampliase el plazo y, en consecuencia, se hubiese perdido el derecho a las deducciones practicadas, el contribuyente vendrá obligado a regularizar su situación tributaria.

* Supuestos que no se consideran adquisición de vivienda.-

1. a) Los gastos de conservación y reparación, por ser gastos corrientes del ejercicio. A estos efectos se consideran gastos de conservación y reparación:

. Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco y similares.

. Los de sustitución de elementos cuya inutilización sea consecuencia del funcionamiento o uso normal de los bienes en que aquellos estén integrados, como el arreglo de la calefacción, ascensor, fontanería y similares.

1. b) Los de mejora, como mobiliario, puertas de seguridad, instalación de contraventanas. Estos gastos aumentan el valor del bien a efectos de futuras transmisiones, pero no dan derecho a la deducción.

1. c) La adquisición de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran independientemente de ésta. Es decir, se admite la deducción de estos elementos complementarios pero indispensables en la actualidad junto a la vivienda, pero sólo cuando se adquieran conjuntamente con la vivienda.

* Beneficiario de la deducción.-

Tributación conjunta.

La deducción se aplicará sobre las cantidades invertidas, por cualquier componente de la unidad familiar, en la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual de cualquier miembro de la misma.

Tributación separada.

La deducción se aplicará por cada contribuyente en proporción a su participación en la titularidad de la vivienda habitual.

Los cónyuges que realicen la inversión en vivienda habitual no podrán aplicarse la deducción en ningún caso (ni en tributación individual ni en tributación conjunta), cuando la vivienda en que se efectúe tal inversión constituya la residencia habitual de otro miembro de la unidad familiar que no obtiene ingresos.

Si conforme a la disposición o pactos reguladores del régimen económico del matrimonio (sociedad de gananciales), la titularidad de la vivienda es común a ambos cónyuges, la deducción se atribuirá a cada uno de ellos por mitades, o en la parte proporcional que corresponda, y siempre que sea o vaya a ser la vivienda habitual del contribuyente.

Cuando un matrimonio en régimen legal de gananciales compre su vivienda habitual y tribute individualmente, la base de la deducción por inversión en vivienda que se aplicará a cada uno de los cónyuges será el 50%  de las cantidades invertidas por la sociedad de gananciales durante el ejercicio, con independencia del nivel de ingresos de cada cónyuge, dentro de las limitaciones establecidas.

En caso de separación de bienes serán de aplicación las normas sobre titularidad jurídica que resulten aplicables, determinando ésta, según su grado, la atribución de las respectivas deducciones.

* Deducción por adecuación de la vivienda habitual de contribuyentes minusválidos.-

Se trata de un novedoso tipo de deducción por inversión de vivienda habitual aplicable en aquellos supuestos en los que no se realiza adquisición o rehabilitación de vivienda habitual alguna, sino que se procede a efectuar en la citada vivienda habitual determinadas obras e instalaciones de adecuación que cumplen los siguientes requisitos:

1. Requisito subjetivo.

Unicamente van a poder beneficiarse de esta modalidad de deducción los contribuyentes minusválidos.

2. Requisitos objetivos.

Originan el derecho a la deducción las obras e instalaciones efectuadas en la vivienda habitual del contribuyente minusválido cuando reúnan las siguientes características:

1. a) Las obras e instalaciones deberán ser calificadas por la Administración competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvalía. La acreditación de dicha necesidad se efectuará mediante certificado o resolución expedido por el IMSERSO u órgano competente de las Comunidades Autónomas en materia de valoración de minusvalía.

1. b) Las obras e instalaciones que pueden dar lugar a la aplicación de la deducción son aquellas que impliquen una reforma en el interior de la vivienda, o en los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, etc. o las necesarias para la aplicación de dispositivos electrónicos que sirvan para superar barreras de comunicación sensorial.

1. c) La vivienda habitual en la que se realicen las obras e instalaciones anteriores, no tendrá que ser necesariamente propiedad del contribuyente minusválido, bastando con que éste la ocupe ya sea en calidad de propietario, o de usufructuario, arrendatario o, incluso subarrendatario.

3. Base de la deducción.

La base máxima de esta deducción será de 2.000.000 pesetas anuales, siendo esta cuantía independiente de la que corresponda por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual.

Quiere esto decir que esta modalidad de deducción por inversión en vivienda habitual es, en realidad, a pesar de su ubicación, una deducción con entidad propia.

De este modo, un contribuyente minusválido puede gozar de dos deducciones por inversión en vivienda habitual simultáneamente:

1ª.- La primera, por su adquisición o rehabilitación, con una base máxima de deducción de 1.500.000 pesetas y a la que será de aplicación bien el porcentaje general de deducción del 15 %, bien los porcentajes incrementados cuando la inversión se financie con recursos ajenos y se cumplan los requisitos ya examinados y regulados en el artículo 53.1º del Reglamento.

2ª.- La segunda, por la realización de las obras e instalaciones examinadas anteriormente, si bien en este caso la base de deducción tiene un límite máximo superior, 2.000.000 de pesetas anuales.

4. Cuantía de la deducción.

La cuantía de la deducción diferirá, al igual de lo que sucede con la deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, en función del origen de los recursos con los que se financien las obras o instalaciones:

1. Financiación mediante recursos propios: la deducción será del 15% de las cantidades invertidas en las obras e instalaciones, con el límete anual máximo de 2.00.000 pesetas.

2. Financiación mediante recursos ajenos: la deducción resultará de la aplicación de los porcentajes incrementados previstos en la letra b) del artículo 55.1.1º, esto es:

• Los dos años siguientes a la ejecución de las obras e instalaciones los porcentajes aplicables serán del 25 % sobre, como máximo, 1.000.000 de pesetas, y del 15 % sobre el exceso hasta 2.000.000 de pesetas que constituye el límite máximo de la deducción.

• Desde que finalice el cómputo de los dos años hasta que se extinga el derecho a practicar la deducción, los porcentajes aplicables a cada uno de los tramos en que queda dividida la base de la deducción son, respectivamente, del 20 y del 15 %.

La aplicación de los porcentajes incrementados exige, también en este supuesto, el cumplimiento de ciertos requisitos, coincidentes en general con los exigidos en las mismas circunstancias en la deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, por lo que nos remitimos a lo comentado respecto a esta última:

1. a) El importe financiado de las obras de adecuación debe suponer, al menos, un 30 % de dicha inversión, y realizarse a través de entidades de crédito o mediante préstamos concedidos por empresas a sus empleados minusválidos.

1. b) Durante los tres primeros años no pueden amortizarse cantidades que superen en su conjunto el 40 % del importe total solicitado. En cualquier caso, el porcentaje del 25 % se aplicará exclusivamente durante los dos años siguientes a la realización de las obras o instalaciones de adecuación.